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Efectos del aumento de los costos de construcción en el mercado

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La crisis sanitaria originada por el COVID-19 ha tenido consecuencias severas para la economía mundial y la República Dominicana no ha sido ajena a esto. El producto interno bruto del país se contrajo un 6.7% en el 2020 ante el impacto de las medidas de restricciones tendentes a contener la propagación del virus y la apreciable disminución del comercio y turismo mundial.

El Gobierno dominicano ha sido bien proactivo al tomar medidas buscando reactivar los sectores productivos del país, como son las industrias y el turismo. Enfocándose en el sector construcción como motor para reactivar la economía; sector que representó un 12.2% del PIB en el año 2020, pero a la vez ha sido uno de los más afectados de manera indirecta por la crisis y se mantiene aún a la espera de políticas gubernamentales que vayan en su auxilio.

Aumento de los costos de construcción
El 10 de Junio 2021, el periódico Diario Libre publicaba un reportaje en su primera plana titulado: “El metro cuadrado de construcción de vivienda aumenta cerca de un 30%”. El artículo citaba al presidente de la Asociación Dominicana de Ferreteros y al de la Asociación Dominicana de Constructores y Promotores de Viviendas (Acoprovi) donde ambos coincidían que dichos aumentos desproporcionados podrían tener consecuencias graves para dicho sector.

Entre los materiales principales que se han visto incrementados están el acero para la construcción en más de un 80%, la madera con aumentos que van desde el 39% a más de un 400% y los materiales eléctricos con alzas que rondan el 60%. En la República Dominicana, estos incrementos se podrían atribuir parcialmente (i) al aumento de los costos de materia prima y productos de importación principalmente atribuidos a cierta escasez originada por la suspensión de la fabricación de distintos productos durante la pandemia, (ii) demoras y aumento de costos en el transporte debido a la alta demanda y falta de contenedores de transporte y (iii) en cierta medida a la posible especulación y/o desabastecimiento de los principales suplidores en el país.

Como referencia, vemos que en Estados Unidos el precio del acero para la construcción ha aumentado en más de un 20% y la madera en más de un 60%. IHS Global Insight, una firma de estudios económicos, estima que en el año 2022 los precios de principales productos (acero y madera) deberán disminuir en cierta medida (más de un 6% para el acero y 19% para la madera) aunque no regresarán a los precios pre-pandemia.

Consecuencias en el sector inmobiliario
Estos aumentos están teniendo consecuencias funestas en el sector inmobiliario, donde a partir de Agosto 2020, se evidenciaron aumentos considerables en las preventas de proyectos aún por construir y cuando aún no se preveía un aumento tan considerables en los costos de construcción. A causa de esto, hemos visto algunos casos donde proyectos han tenido que devolver las reservas a los compradores y/o ser cancelados su ejecución, ya que dichos aumentos de materiales los hacen inviables. En otros casos hemos visto proyectos donde los promotores han tenido que volver a conversar con los compradores y plantearles un ajuste en el precio de venta o la rescisión de sus ventas para poder continuar. Y el tercer caso que hemos visto son de proyectos donde algunos promotores han decidido absorber los incrementos de los costos, ya sea buscando proteger su reputación como promotor y fidelizar a sus clientes o porque tienen proyectos de más larga duración y esperan que los costos se normalicen en cierto sentido durante el 2022.

De igual manera, los promotores ya comienzan a buscar opciones para mitigar posibles aumentos de este tipo en el futuro. La solución más común que hemos visto ha sido la introducción de una cláusula de escalación en los contratos de promesa de venta donde el comprador se comprometer a asumir posibles aumentos de los costos de construcción a futuro. Esto lo estamos viendo a nivel local y por igual en los Estados Unidos donde en un artículo reciente de CNBC indicaban que “más del 50% de promotores de proyectos residenciales indicaron que están añadiendo cláusulas de escalación en los precios de venta debido a aumentos de los costos de construcción”.

En el corto y mediano plazo, por igual, entendemos que este incremento de los costos se va a ver reflejado en un aumento en los precios de venta de nuevos proyectos, lo que tendrá un efecto negativo en las ventas y el turismo inmobiliario. Esto a su vez se irá traduciendo en una reducción del valor de la tierra, ya que los principios básicos inmobiliarios dictan que el valor de la tierra es el valor residual obtenido por el cálculo del valor total de venta ya completado menos los costos para el desarrollo (incluyendo la ganancia del promotor). De esta manera, se irá retornando a un balance entre oferta y demanda a medida que se normalicen los costos y se reajusten los valores de las tierras.

Medidas Recomendadas
Es en momentos como estos donde entendemos que el Sector Construcción se debe unir, y junto al Gobierno Dominicano buscar soluciones a los riesgos que actualmente se enfrentan. Siendo el Sector Construcción un pilar de la economía dominicana y representando un 12.2% del PIB, el Gobierno Dominicano (y el pueblo) no puede darse el lujo de ver una desaceleración del sector en momentos en el cual la economía está repuntando de la pandemia. Es por esto por lo que sugerimos algunas medidas para que sean consideradas a los fines de aliviar las consecuencias en el sector del aumento de los costos de construcción:

1. Establecer una Mesa de Trabajo encabezada por el Ministerio de Industria y Comercio con la participación de la Asociación Dominicana de Ferreteros, la Asociación Dominicana de Constructores y Promotores de Viviendas (Acoprovi) y las principales figuras del sector construcción para establecer políticas precisas para incentivar la importación de materiales de construcción y facilidades temporales para mitigar el desabastecimiento.

2. Flexibilización temporal por un periodo de doce meses de impuestos a los principales productos de la construcción (ITBIS, arancel, etc.)

3. Suspensión del impuesto a la transferencia inmobiliaria por un periodo de dieciocho meses para reducir el costo neto de adquirir una vivienda.

4. Agilización de los permisos para los proyectos inmobiliarios que en muchos casos se estancan por la burocracia gubernamental, ocasionando retrasos en la construcción y entrega de los proyectos, que se traduce en aumentos en los costos de construcción.

Sobre el Autor: Jordan Estévez es presidente y fundador de Bluewave Group. A través de su carrera, Jordan ha ejecutado transacciones inmobiliarias por un monto superior a los US$3.7 billones de dólares y administrado activos en Estados Unidos y Latinoamérica por un monto mayor a los US$7.4 billones de valor bruto. Jordan Estévez es ingeniero civil, con maestrías en administración de empresas (MBA) y en inversiones inmobiliarias de Cornell University.

Sobre Bluewave Group: Bluewave Group es un grupo empresarial con diversas líneas de negocios en las áreas de desarrollo inmobiliario y la construcción en la República Dominicana. Dentro de la construcción Bluewave Group se dedica a la producción de materiales (agregados, concreto y asfalto) y ejecución de proyectos de infraestructuras.

Fuentes: Wall Street Journal, Banco Central de la Republica Dominicana, Diario Libre, Listín Diario, CNBC, ENR.COM, y IHS Global Insight.

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